1990年代，上海高层建筑（24米以上建筑）涌现。如今，这批“90后”渐次步入而立之年，其中的商务楼宇对设备、配套等要求更高，很多已经启动或正在面临更新改造。由于建筑结构、功能适配、合规性、投入产出平衡等问题错综复杂，“90后”商务楼宇改造面临诸多难点，也让昔日的城市之光成为城市更新中难啃的“硬骨头”。
2025年3月，住房城乡建设部印发《城市更新典型案例（第二批）》，“锦沧文华改建项目”入选，为既有建筑改造类的唯一一个上海项目。实地调研和采访业主、运营、设计、政府管理部门、高层建筑设计和结构专家后，澎湃研究所研究员发现，功能调整为高层楼宇改造的重要抓手：从项目层面，若非部分或整体功能调整，很难实现空间价值的提升，覆盖改造支出；从区域层面，功能调整可以推进协同发展，避免区域内此消彼长的无效更新。
锦沧文华广场入选住建部《城市更新典型案例（第二批）》。图片来源：项目业主方
探索：实现功能转换的技术路径
浦东开发为上海高层建筑发展带来前所未有的机遇，短短几年里集中建造了金茂大厦、交银大厦、中银大厦等摩天大楼，共同撑起了上海的城市天际线。据《解放日报》报道，1999年底上海高层建筑已达3185幢，而在1990年，上海的高层建筑仅739幢。
“‘90后’商务楼宇普遍采用2.5米-2.8米的净高设计，与现代甲级写字楼普遍3.0米起的净高相比，空间压抑感明显。” 戴德梁行华东区董事总经理黎庆文告诉研究员，“90后”商务楼宇在电梯配置（当时每5000-6000平方米配置1部，当下每3000-4000平方米1部）、停车位等方面与当下标准也存在较大鸿沟。
1990年，锦沧文华大酒店在沧州饭店原址建成，是地标级“90后”。置身于南京西路。在锦沧文华大酒店落成后的差不多十年间，它的对面崛起了“梅泰恒”，为其日后改造埋下伏笔。
原锦沧文华大酒店，位于恒隆广场对面。图片来源：项目业主方
2012年与新加坡文华东方酒店集团合约到期后，宝华集团接手该项目并着手更新方案。
“当时的南西商圈高端酒店环伺，这一初代涉外酒店已无法满足时代需求，我们和区政府有关部门提出，是不是可以通过功能调整，发挥它更大的经济价值。”宝华企业集团总裁杨健告诉研究员，最终确定将酒店改造为复合型商业体，呈现出“3.5万平方米高端办公+ 2万平方米高端购物中心”的形态。
崭新的功能定位为改造提出了巨大的技术挑战——按照酒店功能设计的3.2米原建筑层高（空调管线布线后净高仅约2.5米）、30个停车位等无法满足甲级写字楼标准。最终，采取整体结构置换改造与地下室使用空间扩容来破解难题。
整体结构置换改造，主要包括将原建筑的每4层合并为3层，在维持建筑高度不变的情况下，楼层数由30层缩减至21层，标准层高由3.2米增加至4.5米。同时，在建筑高度及容积率维持不变的情况下，优化标准层布局，平面形状由人字形改为五边形，补足层高调整后损失的平面面积，实现地上面积的平衡。
地下室使用空间扩容，即在主楼以外的裙房部分地下室由地下1层增加至地下4层，原来为停车及设备使用的地下1层改为商业空间，新挖的地下3层则作为设备房和停车场，将车位由30个增加到350个。
改造前后立面结构对比，包括每4层合并为3层、裙房地下空间下挖3层。图片来源：项目业主方
改造前后空间功能对比。图片来源：项目业主方
由于容积率控制，项目改造后，地上面积维持不变，地下增加了3层，总建筑面积由原来的约60000平方米增加到约71450平方米。
研究员实地调研发现：办公楼层高方面，世邦魏理仕租用的17-18层，部分空间天花板采用镂空设计，可以清晰看到净高3.2米、层高4.5米，与之相应的，电梯轿厢高3.2米，明显高于普通办公楼标准；地下三层停车场作为此次改造新增出来的空间，天花板、立柱等都进行精装，有多块液晶指引楼层展示店铺及收费标准；由于停车场位于裙房部分的地下空间，所以办公楼无法直通停车场；商场部分，相比很多购物中心内院式的中庭设计，该项目中部被柱体分割，该柱体是原建筑的核心筒，对整个平面空间的通透性造成影响，为了弱化空间的割裂感，核心筒墙体被因地制宜设计为展陈空间。
改造后的办公楼17层，部分吊顶采用镂空设计，净高3.2米、层高4.5米。鲁怡 摄
原建筑的核心筒造成商场中央位置视线阻隔，从上至下为2-4层核心筒墙面，通过将其设计为展陈空间，弱化阻隔感。鲁怡 摄
很多“90后”商务楼宇位于中心城区，建成度较高，更新改造都会为施工带来难度。静安区建设和管理委员会宣传统战科科长马树芬表示，锦沧文华改建项目周边环境复杂，西接上海展览中心、东邻历史保护建筑、北面为地铁2号线，为确保改造的顺利实施采取了一系列技术创新，如：搭建基于BIM模型设置的整体自动化监测平台，对地下结构24小时不间断监测；实时通过BIM模型对新、旧结构的关键部件进行碰撞分析，确定需要拆除的部分，并通过先加固保留部件、再拆除老结构其余部分、加建新结构的关键部件三步走，确保整个结构体系置换。
策略：功能调整应站在区域维度，叠加前期评估
“一般民用建筑的设计使用年限通常为50年，而电梯等设备的使用寿命为20年甚至更短，这就令更新势在必行。”
上海市建筑学会常务副理事长、中国建筑学会高层建筑人居环境学术委员会主任张俊杰参与了众多“90后”商务楼宇设计。他表示，由于1990年代中国的城市发展处于“补缺”的阶段，居住、办公、酒店等各种功能的楼宇都有广阔市场。而今，城市发展转向“好不好”，“90后”商务楼宇的改造应站在片区发展的高度，充分评估区域特征及社会需求，通过改造实现功能性调整，在投资、设计、建设与运营上要关注建筑物未来的弹性适变，以适应建筑物功能、业态、设备、装修等的不断更新及用户的动态调整，避免未到设计使用年限就要伤筋动骨地大修大改式更新。延长建筑物实际使用寿命，才能实现建筑物整个生命周期中价值的最大化与节能环保。
改造前的锦沧文华大酒店，其所在街区存在城市开放空间缺失、城市界面阻隔、步行系统割裂等诸多问题。参与项目设计的Gensler晋思建筑设计副总裁哈桑·赛义德（Hasan Syed）说，项目改造中沿南京西路一侧进行了退让（退界4.5米提升为退界10米），将宝贵的步行空间让渡给公众，同时，通过底层架空等设计手法，进一步增加城市公共开放空间。
“原有裙房在沿南京西路一侧的地面空间割裂了城市界面。”马树芬告诉研究员，项目通过空间重构，激活重要的城市节点，提高了南京西路商业界面的连续性、公共空间的完整性，在改善城市绿化环境、优化交通系统等方面也具有积极作用。
项目通过底层架空提升南京西路步行环境，行人在骑楼下行走。鲁怡 摄
功能调整除了要叠加前期评估外，还应注重多方协同，建立政府、市场、公众、专业机构沟通协同的平台，建立可持续的利益协调机制与合作模式。张俊杰以东京涩谷之光(Shibuya Hikarie)为例，指出公共性、开放性与功能复合性将是商务楼宇未来的发展趋势和改造方向，涩谷之光这栋182米高层商务办公楼将商办与剧院、展示、商业立体叠合，办公楼叠在设有可容纳约2000名观众的剧院“东急Theatre Orb”之上，剧院前厅兼具公共应急功能，其下设展示厅，近地楼层设置商业并直接连通城市步行道路，该项目通过奖励政策将商业投资、利益与城市公共设施、公共利益有机结合。他透露，上海市建筑学会正在研究盘活存量高层商办楼业态复合化带来的相关技术难点课题以及相关设计指南。
考验：于“千亿商圈”可持续运营
城市更新不是新瓶装旧酒，关键的不是外部改造，而是内部功能符合当下发展。
锦沧文华改造于2016年动工，2021年竣工，2022年重新开业。在竣工3年前，锦沧文华已经启动了商业部分的招商。在充斥着重奢品牌的恒隆广场对面，项目与意大利奢侈品集团OTB合作，聚焦Z世代人群，定位潮奢、轻奢，与周边的商业体形成购物矩阵。
南西功能区相关负责人告诉研究员，锦沧文华与南西商圈几大购物中心在品牌引进方面注重梯度分配，通过错位组合，形成良性的竞合关系，丰富了静安区商业的整体布局。
办公部分的招商于竣工半年前启动，迪奥租赁了8000平方米的单位作为亚太区总部，研究员走访时发现裙房屋顶被设计为巨大的屋顶花园，正是其所在楼面。世邦魏理仕是办公楼的租户，其工作人员表示，从业务角度，锦沧文华的位置和配套为商务洽谈提供了便利条件，从员工体验角度来看，临近4条地铁线路和高架路，楼内和周边的餐饮和商业选择丰富。
戴德梁行相关报告显示：2025年一季度上海写字楼空置率为23%，同比增加一个百分点；静安核心写字楼项目租金均呈上涨趋势，但个别项目空置率超过平均水平，其中吉宝静安中心空置率超过一半。目前，锦沧文华办公和商业出租率均超90%，商业租金为15-80元/㎡/天，办公平均租金为13.5元/㎡/天。
自2022年8月开业以来，研究员对该项目进行长期深度调研，发现其若干突出的特色：设计方面，沿街外立面宽117米、高35米的双层零售空间，在南京西路上几乎绝无仅有，站在中庭透过两层玻璃即可看到街上的人流及对面恒隆广场的橱窗展陈；品牌方面，相比以恒隆广场为代表的奢侈品店铺以服饰为主，更注重多元生活方式和社交空间打造，如Jil Sander中国首家旗舰店一度售卖鲜花、Maison Margiela全球最大旗舰店售卖咖啡，AMIRI亚太首店摆了一张定制台球桌，店员透露，这里周末会有免费特调鸡尾酒提供，各种主题的Party常年不断。
Maison Margiela旗舰店二楼为咖啡空间，窗外即恒隆广场。鲁怡 摄
锦沧文华与《Port港口》杂志打造的灯塔报刊亭为新晋网红打卡点，4月18日，演员刘滨等前来打卡。鲁怡 摄
然而，客流方面，对比同等级购物中心，处于中游水平，与“顶流”恒隆广场差距较明显，“流量担当”MaisonMargiela等均会有老顾客频频造访，但也有部分店铺告诉研究员，抱着购物目的来逛的客人占比不高；而在地下1层，沙绿59号小市集、麦当劳价格亲民，用餐高峰期需排队等位。
工作日中午，地下1层人流量较大。刘译琳 摄
2024年，中国境内奢侈品市场销售额同比下降17%。仅在南京路，东西两边就同时遭遇了Gucci的关店（新世界大丸百货、芮欧百货）。经调研，OTB集团并无关店等调整计划，但在高端购物不振的大环境下，锦沧文华运营面临挑战，开业几年来，项目一直根据市场环境对商户持续调整，如引进从静安走向世界的本土设计买手店蕾虎。
作为城市更新典型案例，项目在技术及运营方面提供了一系列可复制经验，同时，这个“十年磨一剑”的项目，也在总结教训。针对地标级项目的更新，项目开发主体也给出了建议，企业应对其复杂性和周期性考虑得更为缜密，有利于财务成本缩减，建议前期要与政府部门充分沟通，对更新工作有更充分的准备。
（感谢实习生刘译琳对本文的贡献）
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城市因集聚而诞生。
一座城市的公共政策、人居环境、习俗风气塑造了市民生活的底色。
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回应公众关切，探讨城市议题。
澎湃研究所研究员鲁怡
