李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
刚刚过去的“五一”假期，楼市保持了较高的热度。以广深地区为例，根据中原地产数据，4月30日~5月3日，其代理的广州新盘项目盘均来访40~60组/日，盘均认购2~4套/日，相比4月份增长30%左右，新推盘去化率提升2个百分点。中心城区品质改善、近郊刚需或首次改善、远郊刚需等，在“五一”期间都表现活跃。
今年“五一”假期，商品房销售同环比有所好转，首先在于新房供给端的变化有效提振了市场情绪。5月1日，旨在打造“好房子”的住宅项目规范开始落地实施。考虑到之前的政策铺垫，以及开发商在“好房子”方面的竞争，近期居民对于品质高、户型好、配套完善、性价比高的项目有明确期待，供给端也开始迎合市场需求。5月份，新房供给呈现出“缩量提质”的态势，性价比高的改善型项目（特别是品质改善）成为市场的主流。
据克而瑞数据，5月份重点30个城市新房产品在刚需、改善、高端的占比结构为37%、47%和16%，呈现改善为主，刚需为辅的供应特征；新房供应重心集中在主城区，品质改善型产品供给增加。如果考虑较高的得房率、较好的空间利用格局，实际价格水平相较片区内其他新房或次新房项目有一定优势。
新房供给侧的变化，带动和牵引置换需求，最显著的就是部分本不打算换房的有房一族，看到综合优势突出的“均好”项目（包括户型、配套、社区、价格等）后，改善的需求也被激发出来，随即挂牌售卖手上二手房以置换新房。这也是今年以来二手房挂牌量增长的重要原因，也有利于从供给端革新来激活住房消费链条。同时，“五一”假期在售新盘定价较为理性、以促销为主，也带动购房需求释放。
开发商加大促销力度，一方面是“小阳春”后的4月份，市场销售惯性回落，加上外贸等外部不确定性上升，市场预期有所转弱。另一方面，2024年下半年以来，各地纷纷调整住宅建设规范，加大了改善型地块供应。到今年二季度，新房供给开始增加，项目之间存在竞争态势。因此，开发商定价偏稳健，促销活动多。另外，“五一”期间各种形式的好房节、房展会层出不穷。比如，5月1日深圳推出“五一好房节”，各种优惠叠加，首日便吸引了4万人参加，部分热点楼盘当日去化在80%~90%。
总结来看，去年“9·26”一揽子政策部署后，在半年多的密集纾困下，商品房市场止跌回稳的趋势显现，部分地区房价开始企稳，市场预期明显好转。而且，供给端有“好房子”产品带动、需求端有各种促销和优惠，使得“五一”假期楼市表现活跃。
整体来看，目前重点城市的市场热点，主要停留在少数片区或项目，以品质、价格或性价比等优势带动需求，尚不足以支撑楼市的整体改善。不过，经历近四年的调整，新房市场在规模、价格上开始触底。“好房子”在进一步下沉到三四线城市、老旧小区等，从而激发住房消费的链条循环，夯实止跌回稳的局面。
对二手房来说，尽管挂牌量上升，但较友好的置业门槛、较优越的区位等，便利年轻人、新市民上车和扎根城市。同时，消费链条循环加速，更有助于刚需和改善、新房和二手房循环的局面。下一步，建议在需求端继续疏通循环堵点，补足老旧二手房配套短板，加快二手房以旧换新，供给端加大性价比高的好房子产品供给，牵引和带动需求端。
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